Para inversionistas nuevos

Su primera inversión inmobiliaria

Guía honesta de quien ha visto cientos de operaciones. Cómo armar su primera renta sin equivocarse · cuánto capital, qué comuna, qué tipo, qué riesgos vigilar.

Números típicos de primera inversión

Capital mínimo UF 400
Precio propiedad típica UF 2000-3000
Pie (20%) UF 400-600
Gastos cierre UF 60-90
Reserva inicial UF 50-100
Tiempo total ROI 15-18 años

Esto es lo que típicamente necesita. Si su capital es menor, espere ahorrando 12-24 meses. Si es mayor, considere diversificar entre 2-3 propiedades pequeñas en lugar de 1 grande.

10 pasos para su primera inversión

Cada paso es secuencial · no salte ninguno. La paciencia en los primeros 5 pasos le ahorra dolores de cabeza en los últimos 5.

  1. Defina su estrategia clara

    2-4 semanas reflexión

    Antes de buscar propiedad, defina: ¿busca <strong>plusvalía</strong> (vender en 5-7 años) o <strong>renta</strong> (arriendo mensual estable)? Las propiedades óptimas son distintas. Plusvalía busca crecimiento de barrio · renta busca CAP rate alto.

    Consejo: Renta estable: comunas perimetrales (Quilicura, Maipú) con CAP rate 6-8%. Plusvalía: barrios emergentes (Renca, Peñaflor) con plusvalía 8-15% esperada.

  2. Calcule su capital disponible

    1 semana

    Necesita: 1) pie 20-30% del precio en efectivo (UF), 2) gastos cierre 3% (UF), 3) reserva 6 meses de dividendo. Si encuentra propiedad de UF 2000, necesita ~UF 500 capital real (CLP $19M).

    Consejo: Si su capital es muy ajustado, espere 6-12 meses ahorrando. Mejor empezar bien que apurar y endeudarse mal.

  3. Pre-aprobación bancaria

    2-3 semanas

    Antes de comprometerse a buscar, pida pre-aprobación a 2-3 bancos. Saber cuánto le prestan acota su búsqueda y le da poder de negociación. Las ofertas con pre-aprobación en mano son tomadas en serio.

    Consejo: BancoEstado, Santander y BCI son los más rápidos para evaluar perfiles de inversión.

  4. Elija comuna estratégicamente

    2-4 semanas

    Use datos: plusvalía histórica + proyección + CAP rate + estabilidad. No compre por "feeling". Vea <a href="/barrios-emergentes">/barrios-emergentes</a> y compare 2-3 comunas con <a href="/api/comparar-comunas">comparador</a>.

    Consejo: Para primer inversionista: comuna con metro consolidado + plusvalía 4-6% + CAP rate 5-7%. Equilibrio óptimo.

  5. Tipo de propiedad correcto

    Continuo

    <strong>Depto 1-2D 35-65 m²</strong>: arrienda más rápido, vacancia baja, ideal para profesionales jóvenes. <strong>Depto 3D 75-100 m²</strong>: arrenda más lento pero familias dan más estabilidad. <strong>Casa</strong>: solo si conoce el barrio y necesita rentabilidad por sitio.

    Consejo: Para inversión primera: depto 1D 35-50 m² es el "caballo de batalla" universal. Demanda constante.

  6. Analizar 30+ propiedades antes de elegir

    4-8 semanas

    Revise mínimo 30 opciones en su rango. No se enamore de la primera. Cree planilla con: comuna, precio UF, UF/m², arriendo estimado, CAP rate, gastos comunes. Compárelas matemáticamente.

    Consejo: Si encuentra una con CAP rate ≥1 punto sobre el promedio, esa es la buena. No siga buscando · cierre rápido.

  7. Estudio de títulos riguroso

    7-10 días

    Antes de firmar promesa, contrate estudio de títulos completo. UF 3-5 mejor invertidos. Verifique: dominio, gravámenes, posesión efectiva (si herencia), planos DOM, recepción final.

    Consejo: Inversión que se hace con título "con dudas" = inversión que después no se puede vender o hipotecar. NUNCA omita.

  8. Negociar y cerrar

    4-6 meses total

    Oferta firmada con contingencias claras. Plazo crédito 60-90 días. Pie de garantía 5-10%. Si todo está bien, escritura y CBR en 4-6 semanas más.

    Consejo: Si el vendedor presiona por firma rápida, pregúntese por qué. Inversión apurada es inversión problemática.

  9. Preparar propiedad para arriendo

    2-3 semanas

    Pintura fresca, iluminación LED, cerraduras nuevas, electrodomésticos básicos (si amoblado). Fotos profesionales 20-30. Listing en 3-4 portales (Portal Inmobiliario, Yapo, Inmuebles24).

    Consejo: Inversión pre-arriendo UF 10-25 reduce vacancia 4-6 semanas. Plata bien gastada.

  10. Seleccionar arrendatario correcto

    4-8 semanas

    Use <a href="/api/scoring-arrendatario">scoring arrendatario</a> · verifique AFP, empleo, dicom, historial. Contrato UF + cláusulas penales claras (vea <a href="/preventivos-arriendo">preventivos</a>). Mejor 4 semanas vacante con buen arrendatario que 6 meses pelando con mal arrendatario.

    Consejo: Score ≥75 = arrenda sin reparos. <50 = busque otro candidato. Es su segundo activo más caro.

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