Inversión activa

Flipping inmobiliario · realidad vs mito

Qué es realmente, cuánto gana, cuánto se pierde, en qué se diferencia de TV. Para inversionistas que evalúan si vale la pena · honestamente.

Los 6 pasos del flip honesto

Sin atajos, sin mitos. Cada paso tiene su tiempo y su trampa.

  1. Identificar oportunidad real

    4-8 semanas

    Propiedades subvaloradas: herencias mal vendidas, embargo, divorcios urgentes, falta de presentación. <strong>Precio &lt; 15% bajo mercado comparable.</strong> Sin esto, no hay margen.

    Consejo: Suscríbase a Yapo · Mercado Libre · Portal · monitoreo diario. Las buenas oportunidades duran 24-72 horas en línea.

  2. Estudio de títulos antes de oferta

    7-10 días

    Antes de comprometer dinero, verifique títulos sin reparos. Casas con problemas son la mayoría de las "ofertas". Si tiene reparos, el flip no es real.

    Consejo: UF 3-5 mejor gastados de su vida. Sin esto, el descuento aparente puede ser pérdida real.

  3. Cerrar compra rápido

    4-8 semanas

    Si pasó el estudio · ofrezca <strong>menos del 80% del precio publicado</strong> con pago rápido. Vendedores apurados aceptan descuento por velocidad.

    Consejo: Ofertas con financiamiento ya aprobado + 30 días para escrituración son valiosísimas para vendedores apurados.

  4. Reforma estratégica · solo lo rentable

    8-16 semanas

    Vea <a href="/reformas-mejoran-valor">las 10 reformas con mejor retorno</a>. Pintura + iluminación + baños + cocina. <strong>NO toque estructural</strong> · ahí pierde margen.

    Consejo: Cada UF 1 gastada en reforma debe retornar UF 1.5+ en venta · si no, no la haga.

  5. Listar al precio óptimo

    4-8 semanas

    No al máximo · al precio que vende en 4-6 semanas. Listar UF 100 más alto que el mercado real es perder 2 meses de costos de mantención y oportunidad.

    Consejo: Si después de 4 semanas no tiene 5+ visitas, baje 3-5%. La velocidad es plata.

  6. Cerrar venta rápido

    4-8 semanas

    Pre-clasifique compradores: solo con pre-aprobación bancaria + decisión real. Visitas dirigidas, sin maratones. <strong>Cierre en 4-8 semanas o reajuste estrategia.</strong>

    Consejo: No se enamore del precio. Mejor cerrar 5% más bajo en mes 2 que esperar 6 meses gastando.

Números de un flip real · ejemplo Q1 2026

Departamento 65 m² en Cerrillos · 8 meses de proyecto · capital 50% propio + 50% financiado al 6%.

Precio de compra
UF 1500
+ Gastos cierre compra (3%)
UF 45
+ Reforma estratégica
UF 150
Subtotal invertido
UF 1695
Precio venta
UF 2000
− Gastos cierre venta
UF 50
− Comisión venta (2% + IVA)
UF 55
− Intereses financiación
UF 30
Ganancia neta antes impuesto
UF 170
− Impuesto plusvalía (10%)
UF 17
Ganancia FINAL
UF 153
ROI sobre capital propio
18% / 8 meses = 27% anualizado
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