Para dueños que van a vender · escrito sin tecnicismos

Su casa es como una manzana · solo si está madura se vende sola

Cita signature de Rodrigo. Una propiedad mal preparada queda meses parada sin que nadie sepa por qué. Una propiedad bien preparada se vende cerca del valor pedido en semanas. Acá le contamos qué hay que hacer antes, durante y después.

★ Lo esencial · en 90 segundos
Tu primer paso · de la mano

Pide hoy tu certificado de dominio vigente y revisa que lo construido calce con los planos. Ahi empieza tu venta.

★ El Libro del Vendedor

Esta página le muestra qué hacer.
El libro le enseña el cómo.

Acá, gratis
  • Por qué un precio se infla y espanta compradores
  • Qué papeles reunir antes de publicar
  • Los plazos reales del proceso
En el Libro · el oro real
  • Los umbrales exactos del termómetro de flujo
  • La plantilla de comparables de cierre que usamos
  • El guion de la conversación difícil con el dueño
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¿Aún mirando? Siga aprendiendo gratis: el precio que el mercado paga · el mito del avalúo ×3 · quién guarda sus papeles

El origen del Faro

Antes había un auto.
Hoy hay un sistema.

Hubo un tiempo · antes del Faro · antes de la tripulación · antes de las propiedades. Hubo un tiempo en que Rodrigo dormía en un auto. Sin oficio. Sin misión. Sin visión. Sin nadie por quien luchar.

Un día · Dios le habló. Le dio un sueño. Le mostró que cada punto del camino estaba conectado. Le reveló su misión: ser encarnación del dador de sueños. Recibir el sueño · y compartirlo con quien lo necesite.

Desde ese día · Rodrigo no volvió a temer por su sustento. Aprendió a leer los puntos. Hoy conecta los puntos · y enseña. Cada nakama que sube a este barco · trae sus propios sueños. El barco los lleva juntos a destino.

· En el mundo de One Piece, un capitán lidera con propósito una tripulación llamada nakama — compañeros de viaje, hermanos del mar. El capitán protege al nakama · el nakama protege al capitán. Comparten el botín · comparten el peligro · si uno cae · todos lo levantan. El barco de Divergente no transporta propiedades. Transporta destinos de vida.

Este manual es uno de los planos del barco · escríbalo con su propia mano · súbalo a bordo · y siga leyendo.

— Rodrigo Castro GonzálezCapitán · Divergente Propiedades

1 · Antes de publicar · 3 cosas críticas

  1. Tasación profesional con visita · no la del SII, no la "tasación rápida online". Una visita de corredor experimentado le dice el valor real de mercado · banda P25-P50 · y le evita publicar muy alto (queda meses parada) o muy bajo (regala patrimonio).
  2. Estudio de títulos preventivo · revise las inscripciones del CBR de los últimos 10 años. Si aparecen gravámenes no alzados, servidumbres dormidas, mejoras sin recepción · resuélvalo ANTES de tener comprador. Cualquier promesa se cae después si aparece un reparo.
  3. Despersonalización · guarde las fotos familiares, despeje espacios, repare paredes, blanquee techos amarillos. Las fotos venden el primer minuto · si las fotos son malas no llega nadie a la visita.

2 · Documentación que va a necesitar

  • Escritura de compraventa · la que recibió al comprar.
  • Certificado de dominio vigente · CBR · vigencia 30 días.
  • Certificado de hipotecas y gravámenes · CBR · vigencia 30 días.
  • Certificado de no expropiación · municipal · vigencia 30 días.
  • Certificado de avalúo fiscal · SII · gratis en sii.cl.
  • Certificado de contribuciones al día · Tesorería · sin deuda.
  • Permiso de edificación · si la propiedad tiene ampliaciones · DOM.
  • Recepción definitiva DOM · obligatoria para todo lo construido legalmente.
  • Reglamento de copropiedad · si es departamento o casa en condominio.
  • Certificado de no deuda gastos comunes · si es propiedad horizontal.

Nuestro Detector de Reparos del Faro le ayuda a identificar qué documentos pedir según el tipo y antigüedad de su propiedad.

3 · Frecuencia de comunicación · sistema de toques

Le contamos cómo trabajamos para que sepa qué esperar:

  • Primeras 8 semanas · 10 toques semanales (visitas, consultas, ofertas, feedback de portales).
  • Semana 9 en adelante · 1 toque por semana mínimo con resumen del estado.
  • Cada vez que hay oferta · contacto inmediato · usted decide en horas si avanza o pasa.
  • Reuniones físicas · al menos 1 cada 4 semanas si la propiedad no se mueve.

Si su corredor desaparece dos semanas seguidas sin avisar · cambie. Esta es la regla básica del oficio.

4 · Plazos realistas

EtapaPlazo típico
Preparación y publicación2 a 4 semanas
Tiempo en mercado (precio realista)30 a 90 días
Tiempo en mercado (precio alto)4 a 12 meses
De oferta aceptada a promesa15 a 30 días
De promesa a escritura45 a 90 días (depende del crédito del comprador)
Total desde publicación a recibir el cheque4 a 12 meses

5 · Cuánto cuesta vender

  • Comisión del corredor · estándar Chile 2% del precio de venta (más IVA). Negociable según volumen y zona.
  • Alzamiento hipotecario · si tiene crédito vigente · ~1.2% del saldo + UF 0.7 inscripción CBR + impuesto SII. Nuestra calculadora lo precisa.
  • Estudio de títulos del comprador · 6 a 10 UF · suele pagar el comprador pero a veces se reparte.
  • Notaría e inscripción CBR del comprador · paga el comprador casi siempre.
  • Impuesto a las ganancias de capital · si la propiedad no fue su vivienda habitual por 5+ años o supera UF 8.000 de utilidad acumulada.

6 · Cómo elegir corredor

4 preguntas que filtran al 80% de los malos:

  1. "¿Cuántas propiedades han vendido en mi zona el último año?" Si no le contesta con número exacto · falta especialización local.
  2. "¿Qué publicaciones harán y en qué portales?" Si dice "publicamos en todos" sin plan específico · no tienen sistema.
  3. "¿Tienen exclusividad o pueden trabajar conmigo?" Sin exclusividad firmada nadie invierte en marketing serio.
  4. "¿Quién es mi punto de contacto y con qué frecuencia se comunicará?" Si la respuesta es vaga · no hay sistema de toques.

En Divergente respondemos las 4 con número, plan, exclusividad escrita y cadencia clara. Esa es la diferencia.

"Ojalá por nosotros lo venda · porque queremos que aumente su patrimonio · cien veces lo que usted piensa."

— pitch del aliado disruptivo · Rodrigo Castro González

Próxima escala del barco

Hasta aquí este puerto.
Sigue el viaje.

Lo que acaba de leer no se queda en este libro · se entrelaza con el siguiente. Cada manual es una escala del mismo barco · cada nakama nuevo recibe el mismo método y lo lleva un paso más lejos.

No tema por su sustento · si camina con método.
— el capitán a sus nakama

Lo que estamos construyendo

Estamos encendiendo un faro para muchos.
Su ayuda lo hace más visible.

Si lo que leyó le ayudó · ayúdenos a llegar a quien también lo necesita. Súmese al Faro.

— Rodrigo Castro González · capitán Divergente

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Bienvenido a la familia Divergente

Detrás de cada herramienta de este sitio, de cada propiedad publicada, de cada número del Tasador y de cada palabra de los libros · hay diez personas reales con nombre, apellido, café por la mañana y celular que suena en horario imposible. Entre los diez suman más de 150 años de experiencia atendiendo personas — y cada caso lo acompañan al menos tres de ellos: más de 45 años de oficio mirando su operación. Nos gustaría que nos conozca antes de irse.

Si llegó hasta acá, ya no es un visitante anónimo · es alguien que se tomó el tiempo de leernos. Y eso, para nosotros, ya cuenta.

Manifiesto Así como nuestro logo muta entre veinticinco formas distintas de propiedad — de la cabaña al palafito, de la mansión a la geodésica — también nosotros mutamos para adaptarnos al mercado, al cliente y al momento. No vendemos una receta fija · vendemos la propiedad real que usted tiene, al precio real que paga el mercado, con el equipo que le toque mejor.

Bienvenido a la familia.

— Rodrigo y el equipo Divergente · corredores de propiedades 3.0