1 · Antes de publicar · 3 cosas críticas
- Tasación profesional con visita · no la del SII, no la "tasación rápida online". Una visita de corredor experimentado le dice el valor real de mercado · banda P25-P50 · y le evita publicar muy alto (queda meses parada) o muy bajo (regala patrimonio).
- Estudio de títulos preventivo · revise las inscripciones del CBR de los últimos 10 años. Si aparecen gravámenes no alzados, servidumbres dormidas, mejoras sin recepción · resuélvalo ANTES de tener comprador. Cualquier promesa se cae después si aparece un reparo.
- Despersonalización · guarde las fotos familiares, despeje espacios, repare paredes, blanquee techos amarillos. Las fotos venden el primer minuto · si las fotos son malas no llega nadie a la visita.
2 · Documentación que va a necesitar
- Escritura de compraventa · la que recibió al comprar.
- Certificado de dominio vigente · CBR · vigencia 30 días.
- Certificado de hipotecas y gravámenes · CBR · vigencia 30 días.
- Certificado de no expropiación · municipal · vigencia 30 días.
- Certificado de avalúo fiscal · SII · gratis en sii.cl.
- Certificado de contribuciones al día · Tesorería · sin deuda.
- Permiso de edificación · si la propiedad tiene ampliaciones · DOM.
- Recepción definitiva DOM · obligatoria para todo lo construido legalmente.
- Reglamento de copropiedad · si es departamento o casa en condominio.
- Certificado de no deuda gastos comunes · si es propiedad horizontal.
Nuestro Detector de Reparos del Faro le ayuda a identificar qué documentos pedir según el tipo y antigüedad de su propiedad.
3 · Frecuencia de comunicación · sistema de toques
Le contamos cómo trabajamos para que sepa qué esperar:
- Primeras 8 semanas · 10 toques semanales (visitas, consultas, ofertas, feedback de portales).
- Semana 9 en adelante · 1 toque por semana mínimo con resumen del estado.
- Cada vez que hay oferta · contacto inmediato · usted decide en horas si avanza o pasa.
- Reuniones físicas · al menos 1 cada 4 semanas si la propiedad no se mueve.
Si su corredor desaparece dos semanas seguidas sin avisar · cambie. Esta es la regla básica del oficio.
4 · Plazos realistas
| Etapa | Plazo típico |
|---|---|
| Preparación y publicación | 2 a 4 semanas |
| Tiempo en mercado (precio realista) | 30 a 90 días |
| Tiempo en mercado (precio alto) | 4 a 12 meses |
| De oferta aceptada a promesa | 15 a 30 días |
| De promesa a escritura | 45 a 90 días (depende del crédito del comprador) |
| Total desde publicación a recibir el cheque | 4 a 12 meses |
5 · Cuánto cuesta vender
- Comisión del corredor · estándar Chile 2% del precio de venta (más IVA). Negociable según volumen y zona.
- Alzamiento hipotecario · si tiene crédito vigente · ~1.2% del saldo + UF 0.7 inscripción CBR + impuesto SII. Nuestra calculadora lo precisa.
- Estudio de títulos del comprador · 6 a 10 UF · suele pagar el comprador pero a veces se reparte.
- Notaría e inscripción CBR del comprador · paga el comprador casi siempre.
- Impuesto a las ganancias de capital · si la propiedad no fue su vivienda habitual por 5+ años o supera UF 8.000 de utilidad acumulada.
6 · Cómo elegir corredor
4 preguntas que filtran al 80% de los malos:
- "¿Cuántas propiedades han vendido en mi zona el último año?" Si no le contesta con número exacto · falta especialización local.
- "¿Qué publicaciones harán y en qué portales?" Si dice "publicamos en todos" sin plan específico · no tienen sistema.
- "¿Tienen exclusividad o pueden trabajar conmigo?" Sin exclusividad firmada nadie invierte en marketing serio.
- "¿Quién es mi punto de contacto y con qué frecuencia se comunicará?" Si la respuesta es vaga · no hay sistema de toques.
En Divergente respondemos las 4 con número, plan, exclusividad escrita y cadencia clara. Esa es la diferencia.
"Ojalá por nosotros lo venda · porque queremos que aumente su patrimonio · cien veces lo que usted piensa."
— pitch del aliado disruptivo · Rodrigo Castro González