1 · Antes de buscar propiedad · 3 pasos obligatorios
- Precalificación bancaria real · NO un simulador online. Pida a 2-3 bancos su precalificación formal con documentos: AFP, liquidaciones, declaración impuestos. En 5-7 días tiene un techo real. Use nuestro simulador de 8 bancos como punto de partida pero no para decidir.
- Calcule su capacidad de compra completa · al monto del crédito sume su pie + gastos operacionales (escritura, CBR, impuesto mutuo, tasación, estudio títulos, corretaje, mudanza, instalaciones). Use nuestra calculadora de gastos totales. La regla: nunca el pie + gastos deben dejar su cuenta corriente en cero.
- Defina prioridades reales · liste 5 atributos: comuna · m² mínimos · dormitorios · estacionamiento · plazo de entrega. Asígneles peso 1-10. Si una propiedad no cumple los 3 más altos, pase. Sin negociar consigo mismo.
2 · Durante la búsqueda · cómo no caer en trampas
- Visite mínimo 8-12 propiedades antes de hacer oferta · necesita calibrar el mercado de su rango y zona.
- Vaya a horarios distintos · día y tarde · entre semana y fin de semana. El barrio cambia.
- Camine la cuadra · si la zona es ruidosa, peligrosa o tiene problemas evidentes lo detecta en 10 minutos a pie.
- Hable con vecinos directos · "estoy mirando esta casa, ¿qué me podría contar del barrio?" - 80% le entrega información valiosa que el corredor no dice.
- Pida fotos del título antes de hacer oferta · ROL SII y dirección exacta. No es paranoico · es básico.
- Use el Detector de Reparos para identificar lo que debería verificar.
- No se enamore en la primera visita · vuelva una segunda vez con alguien de confianza que vea defectos que usted ignoraría.
3 · La oferta · arte y ciencia
Una oferta seria es escrita, firmada, con contingencias específicas y plazos claros. Saltarse este paso es la causa #1 de operaciones caídas.
Las 4 contingencias mínimas que toda oferta debe tener:
- Estudio de títulos satisfactorio · 10 años CBR. Si aparece gravamen, prohibición o servidumbre no resuelta · usted se retracta sin penalidad.
- Aprobación de crédito hipotecario · si el banco no aprueba en el plazo · oferta sin efecto.
- Tasación bancaria ≥ monto del crédito · si el banco tasa más bajo · usted puede renegociar o salir.
- Recepción definitiva DOM al día · si tiene mejoras sin recepción · vendedor regulariza o descuento.
Use nuestros generadores: básico o PRO con 10 contingencias avanzadas.
4 · Costos de la operación · qué paga el comprador
| Concepto | Costo aproximado |
|---|---|
| Pie (20% del precio en LTV 80%) | 20% del precio |
| Escritura notarial | 0.03% del precio (mín. $80.000) |
| Inscripción CBR dominio | 0.07% del precio (mín. $40.000) |
| Inscripción CBR hipoteca | 0.07% del crédito |
| Impuesto al mutuo | 0.8% del crédito |
| Tasación bancaria | ~$250.000 |
| Estudio de títulos | UF 6-10 (~$240-400 mil) |
| Archivero judicial | ~$25.000 |
| Mudanza + instalaciones | $500.000 a $2.000.000 |
Regla del pulgar: presupueste 27-30% del precio en efectivo entre pie y gastos. Nuestra calculadora precisa el número para su operación.
5 · Plazos típicos · de visita a llaves en mano
| Etapa | Plazo realista |
|---|---|
| Búsqueda activa (8-12 visitas) | 1 a 3 meses |
| Oferta aceptada | 1 a 2 semanas |
| Promesa firmada | 2 a 4 semanas (estudio títulos paralelo) |
| Aprobación crédito hipotecario | 4 a 8 semanas |
| Escritura definitiva en notaría | 1 día (el ingreso a notaría) |
| Inscripción CBR + entrega | 2 a 4 semanas más |
| Total desde oferta a llaves | 3 a 6 meses |
6 · 10 errores frecuentes que destruyen patrimonio
- Hacer oferta sin precalificación bancaria real. Pierde meses esperando aprobación que nunca llega.
- Pagar pie en efectivo sin promesa firmada. Si hay reparo legal después · puede perderlo.
- Saltarse el estudio de títulos. "Lo conozco al dueño" no cubre gravámenes antiguos.
- No incluir contingencias en la oferta. Cualquier sorpresa lo deja atrapado o paga multa.
- Comprar al techo de su capacidad. Cualquier cambio (hijo, enfermedad, despido) lo asfixia.
- No verificar deudas de gastos comunes. Las asume el comprador · pueden ser millones.
- Confiar en planos verbales. Mida usted o pague un visitador técnico. Las "promesas de planos" no se cumplen.
- No leer el reglamento de copropiedad. Restricciones de uso, mascotas, modificaciones · todo está ahí.
- Comprar sin segunda visita. La primera siempre engaña · vuelva, idealmente con alguien crítico.
- No verificar conectividad real. Internet · fibra · señal celular. Si trabaja desde casa · es crítico.
7 · Cómo elegir corredor del lado comprador
Pocos compradores saben que pueden tener su propio corredor (no el que publicita la propiedad). Es legal, ético, y suele resultar en mejor negociación. 3 preguntas filtro:
- "¿Trabaja con representación de comprador?" · si dice "yo represento al vendedor pero le consigo precio" · no representa nada.
- "¿Qué due diligence hace antes de la oferta?" · debe nombrar estudio de títulos, recepción DOM, contribuciones, copropiedad. Si nombra menos de 4 · no sabe.
- "¿Cobra a comprador, a vendedor, o split?" · cualquier respuesta clara es OK · cualquier respuesta vaga es alerta.
"La diferencia entre un buen comprador y uno excelente · es la cantidad de preguntas que está dispuesto a hacer antes de firmar."
— Rodrigo Castro González · CEO Divergente Propiedades
